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Gescheiterte geschlossene Immobilienfonds
BGH-Entscheidung mit Folgen: Quotale Haftung kann höher sein als gedacht.
Der Bundesgerichtshof hat am 8. Februar 2011 (Az. II ZR 243/09 - NJW 2011, 2045 - ) eine Entscheidung gefällt, die manchem Gesellschafter geschlossener und gescheiterter Immobilienfonds auf den Magen schlagen wird. Stellen Sie sich hierzu folgenden Sachverhalt vor:
Zehn Gesellschafter schließen sich mit Beteiligungsquoten von jeweils 10 % zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammen, um eine Immobilie zu erwerben. Die Bank finanziert den Kauf mit EUR 1 Mio. Im Gesellschaftsvertrag der GbR heißt es:
„Die Gesellschafter haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft mit ihrem Privatvermögen quotal entsprechend ihrer Beteiligung am Gesellschaftskapital.“
Zu Beginn des Projekts ist die Lage also klar: Jeder Gesellschafter haftet mit seinem Privatvermögen für EUR 100.000,00.
Das Immobilienprojekt scheitert nun, es gelingt, das Objekt für EUR 700.000,00 zu verwerten, weitere EUR 100.000,00 verhandelt die Bank mit einzelnen Gesellschaftern als individuelle Tilgungsleistung und entlässt sie dafür aus der Haftung für das Darlehen. Es bleiben also noch EUR 200.000,00 offen. Von den übrigen Gesellschaftern sind nur noch zwei leistungsfähig. Die Bank verlangt von diesen beiden je EUR 100.000,00. Die beiden Gesellschafter verweisen auf die vereinbarte Haftungsquote und halten sich nur für jeweils EUR 20.000,00 verantwortlich. Wer hat Recht? Der Bundesgerichtshof entschied: Die Bank - und erteilte damit der Sichtweise der Gesellschafter eine Abfuhr, ihre Haftungsqoute beschränke sich nach der zitierten Klausel auf den ihrer Beteiligungsquote entsprechenden Anteil an der Restschuld. Der Vertragstext gebe eine solche - sozusagen atmende - Haftung der Gesellschafter nicht her. Dies hätte im konkreten Fall vereinbart werden können, sei aber nicht mit der gebotenen Klarheit geschehen. Zu unterscheiden sei nämlich deutlich zwischen den Schulden der Gesellschaft und der Gesellschafter. Im Gläubigerinteresse sei es keineswegs selbstverständlich, dass eine Reduzierung der Gesellschaftsschuld auch stets und automatisch eine Reduzierung der quotalen Haftungsschuld der Gesellschafter mit sich bringe.
Ergebnis dessen war, dass die beiden Gesellschafter in Höhe ihres ursprünglich eingegangenen Risikos von 10 % von EUR 1 Mio. = 100.000 verhaftet blieben.
Folgen für die Praxis:
In Gesellschaftsverträgen oder Kreditverträgen ist künftig präzise zu regeln, dass sich die quotale Haftung der Gesellschafter mit der jeweiligen Tilgung der Gesellschaftsverbindlichkeit jeweils entsprechend verringert.
Auch die Gesellschafter, die durch Sondervereinbarungen ihren Frieden mit der Bank vorher ge-macht haben, können noch nicht endgültig ruhig schlafen. Denn damit sind Ansprüche aus dem Gesamtschuldnerausgleich zwischen den Gesellschaftern nicht beseitigt. Auch die Begünstigung einzelner Gesellschafter durch die Gläubigerbank ändere nichts daran, dass diese im Innenverhältnis denjenigen Mitgesellschaftern haften, die Leistungen über ihre Quote hinaus erbracht haben. Unsere beiden Unglücksraben könnten sich also ihre jeweils zuviel gezahlten EUR 80.000,00 von den anderen acht Gesellschaftern zurückholen - wenn dort noch etwas zu holen ist.
Ansprechpartner
Prof. Heiko Hellwege
Schindhelm Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Osnabrück
heiko.hellwege@schindhelm.com
